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《物業管理條例》內容發生重大改變,物業人不用再憑證上崗了?
作者:管理員    發布于:2016-03-03 12:23:46    文字:【】【】【

《物業管理條例》內容發生重大改變,物業人不用再憑證上崗了?

編輯/亞楠

 

《新華社》20163月1日電,為了依法推進簡政放權、放管結合、優化服務改革,國務院對取消和調整行政審批項目、價格改革和實施普遍性降費措施涉及的行政法規進行了清理。經過清理,國務院決定:對66部行政法規的部分條款予以修改。

其中:

刪去《物業管理條例》第三十三條、第六十一條。

《物業管理條例》

第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書

第六十一條 違反本條例的規定,物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為,5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。



《物業管理條例》是特定歷史時期的必要過渡

文/鮑軼欣

 

《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)頒布之初,社會各界洋溢著一種樂觀情緒。但是,隨著時間的推移,諸多問題仍未有效解決。特別是《物權法》頒布之后,《條例》的修訂沒有滿足多方的心理預期。站在《條例》頒布十年的節點上,由于有了較長的時間跨度,更利于全面、客觀地看待與其密切相關的問題。

 

主流觀點認為,《條例》的頒布,是我國物業管理發展歷史上一件具有里程碑意義的大事,標志著我國物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期。也有人認為,十年來物業管理所遭遇的諸多困境,已表明《條例》所確立的物業管理話語體系本身在市場面前是存在隱患的,甚至是失敗的。[1]筆者認為,《條例》作為第一部公開向社會征求意見的行政法規,從法律層面明確了物業管理的相關重要制度,使這一新興的行業廣為社會接受,本身就意義重大。

 

《條例》與《物權法》的關系

《條例》吸收了發達國家成熟的建筑物區分所有權理論,明確了業主在物業管理方面的基本組織結構和權利義務關系,為《物權法》將物業管理上升到民事基本法律層面奠定了堅實基礎。[2]此外,業主的物業管理權利源于對房屋的產權。房屋產權的清晰界定,是厘清理順業主、建設單位以及物業服務企業之間權利義務關系的基礎。《條例》頒布以后,進一步倒逼《物權法》相關章節的誕生,以解決房屋產權界定的模糊狀態。

 

在《條例》的實施方面,《物權法》的相關規定為《條例》中業主共有部分的權利和義務奠定了基礎,在一定程度上避免了業主和物業服務企業的糾紛,有助于《條例》本身的貫徹執行。但《物權法》在住宅區資產的界定、業主大會的權利能力等方面語焉不詳,仍然不好操作,尚未起到當初設想的作用。

 

在《條例》的修訂方面,《物權法》對《條例》的影響主要是形式上的。沒有抓住《物權法》頒布的時機,對《條例》進行深度修訂,不免讓人遺憾。

 

物業服務企業主導還是業主主導

《條例》出臺之前,物業服務企業往往居于主導地位,行使了本應由業主行使的一些基本權利,也承擔了本應由業主承擔的一些基本義務。如物業的承接驗收,由建設單位向物業服務企業進行,而沒有向業主進行,致使前期遺留問題成為物業服務糾紛的主要原因,物業服務企業代人受過;業主大會或業主委員會沒有行使向業主收取物業服務費的義務,而是由物業服務企業向業主收費,業主委員會僅需協助催交;物業服務企業往往作為水、電總表的用戶,承擔了損耗責任;有關行政主管部門可能對物業服務企業進行錯位處罰等。這些情況既影響了業主對物業管理的認同,總體上也未增加物業服務企業的利益,反而加重了物業服務企業的經營困難。

 

為了糾正這一問題,北京市頒行了一系列的物業管理政策,推行了業主主導型的物業管理模式,規定由建設單位承擔新建住宅區的前期物業服務責任,并把共有部分的移交作為業主履行物業服務交費義務的時點,以推動建設單位盡快將前期物業管理轉換為業主主導下的物業管理。同時,共有部分的移交由建設單位向全體業主移交,并通過第三方機構協助交接查驗。應當講,北京市前期物業管理制度的設計,填補了區分所有建筑物移交時點判斷的法律缺陷(是專有部分的移交時點還是共有部分的移交時點),有其深刻的法律邏輯。盡管其與《條例》前期物業管理制度設計的基本沖突是無法回避的,但畢竟給我們開辟了一條新的思路。

 

而另一方面,十年來,住宅區業主大會成立比例,除上海、天津、北京等地相對較高外,其他地區基本上不高于20%。即使成立了業主大會,其運作效果也不容樂觀。不禁要問,業主大會制度是過于前瞻還是水土不服?如果不采用這一制度,我們有更好的業主自治機制嗎?

 

前期物業管理的作用

目前,由于住宅區業主大會成立比例不高,由前期物業管理向物業管理的轉變遠未完成,導致當前主流的物業管理形式還屬于前期物業管理的范疇。

 

有人認為,在前期物業管理階段,業主的知情權、決定權和撤銷權等基于建筑物區分所有權的業主共同管理權,基本難以實現。而建筑物區分所有權的共有權和成員權,也由于前期物業管理而成為空中樓閣。另外,要實現從前期物業管理到業主自治的物業管理的轉變,基本上都會付出巨大的社會成本。前期物業管理制度似乎具有原罪,是物業管理陷入困境的根源之一。

 

筆者認為,前期物業管理制度的積極作用還是應當充分肯定的:一是前期物業管理制度也是國外物業管理的通例,在實踐中解決了新建房屋物業管理的問題,不致存在管理真空。二是前期物業管理階段,物業服務企業一般都有先期投入和穩定經營的預期,在質價相符的情況下,一般都會希望通過規范優質的服務延長物業服務的期限,進而轉變為穩定的物業管理,這反而有利于避免短期行為,更好地保護業主的利益,而通過阻撓業主自治的方式防止被替換,畢竟不占主流。三是雖然前期物業管理的具體設計存在某些問題,但在實踐中已發揮了主導作用,保障了業主的物業住用安全,促進了物業的保值增值,不能輕易全盤否定,而應當通過制度調整予以完善,實現物業管理行業的平穩發展。

 

有人還認為,前期物業管理不屬于物業管理市場。筆者認為,前期物業管理仍是物業管理市場的一部分:一是前期物業管理作為物業服務的一種形態,已成為商品,而非單純的產品,此與福利體制下的行政管理體制存在根本區別;二是前期物業管理事實上存在著很大程度的建管不分現象,但頂多不是充分競爭的市場,不能否定其市場的屬性;三是住宅物業,更需要招投標的公開競爭機制,才能確定物業服務單位,市場屬性更是毋庸置疑。

 

物業管理模式的多元化

《條例》的一元化專業物業管理模式的設計,雖然因應了推行市場化、社會化、專業化物業管理模式的目標,但畢竟限制了業主的選擇權和決定權,存在著干涉業主私權的嫌疑。《物權法》對此進行了撥亂反正,第八十一條明確規定“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”。

 

《物權法》頒布之時,物業服務企業似乎感受到發展面臨著空前的挑戰和壓力,富有自治精神的業主們則歡喜雀躍,物業管理行業的新氣象似乎呼之欲出。然而,業主短暫的歡呼之后,不得不失望地面對現實,《條例》在修訂時未對《物權法》的原則性規定予以跟進和細化,導致多元化物業管理模式的規定未接地氣,企業化物業管理以外的其他管理模式難以實行。比如,業主自管怎么實行?是否必須苛刻地組成一個類似物業服務企業的法人才能自管?“其他管理人”究竟指什么?能否是自然人?怎么接受監管?《條例》沒有承接《物權法》的規定,多數地方也語焉不詳。

 

應當看到,其他物業管理模式是存在主客觀基礎的。從主觀上說,采用何種管理模式,皆基于業主的物權,應取決于業主群體的主觀偏好。從客觀上說,老舊住宅區,特別是一些規模不大的單位老舊住宅區,難以進行專業化、規范化的物業管理模式。短期內,也難以與周邊住宅進行相應的資源整合。這類住宅區存在著采取其他管理模式的客觀需求。但到目前為止,卻看不到其他模式蓬勃發展的跡象,更談不上對企業化物業管理模式的挑戰。

 

物業服務收費問題

物業服務價格問題

《條例》制定時,考慮到物業服務費用涉及到億萬群眾的切身利益,當時物業管理市場發育還不成熟,要求有關主管部門對物業服務收費價格予以必要的指導和規范。目前,很多地方對普通商品住房仍實行政府指導價。由于政府對指導價調整的猶豫,在《條例》實施之初既已存在的普通住宅小區價格偏低的問題,十年后更加凸顯,也進一步引發了有關方面對政府指導價的質疑,甚至把其看作當前物業服務價格偏低的主要原因。

 

筆者認為,當前物業服務價格偏低的困境,確實有政府對指導價調整不力的因素,但是更重要的原因,也許是物業服務企業和業主之間缺乏平等協商、意思有效自治的文化基礎。實行菜單式的政府指導價,可能是信息不對稱情況下業主更易接受的方式。盡管政府指導價動態調整的過程十分艱難,當前情況下反而比通過市場調節達到質價相符的途徑更為可行。

 

物業服務欠費問題

由于物業管理具有準公共產品的特性,部分業主存在搭便車的心理,加之我國立法不完善和司法乏力,欠費問題較為突出,并導致一些物業服務企業通過非正常手段收費,影響了我國物業管理的健康發展。

 

有效解決欠費問題,可考慮采用以下幾種方式:一是完善相關立法。可借鑒一些發達國家和地區的法律,把收費主體改為業主大會,讓業主意識到不交費是對全體業主利益的侵害,而不僅僅是對物業服務企業利益的侵害,同時,從立法上對欠費業主予以更嚴厲的制裁,甚至可以強制拍賣其住房,以加強威懾;二是繼續爭取把拖欠物業服務費問題納入個人征信系統,加大業主的欠費成本;三是繼續推進物業管理保障,對確因支付能力不足而拖欠物業服務費的業主,由政府予以相應補貼;四是協調好司法部門,推動糾正拖欠物業服務費案件受理難或執行難的問題,并形成更為便捷的處理程序。

 

住宅專項維修資金問題

在使用方面,《條例》和《物權法》均要求,使用住宅專項維修資金需要專有部分占建筑物總面積且占業主總人數三分之二以上的業主同意。由于征求眾多業主意見的過程較長,加之業主對共用部位、共用設施設備的維修養護的需要感受不同,使用意愿也會明顯分化,很可能造成僵局,導致維修資金使用難。目前,對于改善性的維修項目,堅持日常程序,無可厚非。但對于關乎業主居住安全的應急項目,應當在合法的前提下,積極破解使用難問題。有的地方,通過指導業主制訂維修資金應急使用預案,讓預案包含一攬子應急維修內容,并讓維修資金管理人提前就預案征求業主意見,不失為好的辦法。長期看,還是應該在法律或《條例》的層面予以突破,當業主就應急維修項目陷入僵局、影響業主居住安全的時候,政府可進行必要介入,指定或代為維修,通過維修資金予以列支。

 

在續交方面,我國業主還缺乏健全的業主意識,尤其缺乏相應的責任意識,我國也沒有美、法、日等國強有力的懲罰制度,導致了維修資金續交難。推動業主履行相應的維修資金續交義務,一方面,要盡量利用業主自律機制,引導業主通過管理公約,規范維修資金續交問題;另一方面,也要結合實際進行必要規制,矯正業主未能有效自治的缺陷。例如,業主無正當理由未及時續交維修資金的,可由專戶管理銀行記入個人征信系統,也可由業主大會、相關業主或者其他利害關系人依法向人民法院提起訴訟。

 

物業管理立法問題

對于立法與物業管理之間的關系,深圳人曾有一句名言:“少立法慢發展,早立法快發展,快立法大發展。”經歷了《物權法》前后的喧囂與平靜,近年來制定物業管理法的呼聲再起。筆者認為,立法不是簡單地由行政法規升格為法律,需要進一步梳理突出問題,厘清各方法律關系,健全和調整有關重要制度,從而在內容和實效上有真正的提升。比如,由于物業管理從城市商品住宅類物業開始啟動、發展,并且住宅是物業的主要類型,加之住宅物業管理中代表性的事件和沖突的焦點往往才是媒體的新聞看點,使得《條例》基本成了“住宅物業管理條例”,諸多規定難以推及委托經營性物業、商貿旅游物業、城市基礎設施物業、工業物業等其他物業領域。[3]下一步,《條例》的發展,需要進一步考慮非住宅物業類型的特點,更具兼容性。

 

總之,《條例》的部分條款固然有水土不服的嫌疑。但應當看到,法律的硬性規定需要文化的柔性配合,而新的文化的形成需要一個漸進發展的過程。像《民法通則》經歷了長期補課一樣,《條例》的順利實施,本身也需要一個補課或教育的過程。由于《條例》更多關注的是住宅物業共用部位、共用設施設備的維護,注定了我們將經歷一個更加艱難的過程,才能逐步改變更加關注私人空間、忽視公共生活的積習,培養健全的公民文化。盡管十年很長,我們或許仍在培育基礎的過程中。

 

注釋:

[1] 陳鳳山,《我們需要‘物業管理法’嗎?》,《現代物業》2013年第6期。

[2] 謝家瑾,《<物業管理條例>起草和頒布的前前后后》,《中國物業管理》2011年第8期。

[3] 十月,《誰是中國物業管理的火炬手——并記<物業管理條例>實行五周年》,《現代物業》2008年第8期。

 

原載于《現代物業·新業主》2013年第10期/總第272期

 

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